Le loyer brut : Que représente-t-il pour le propriétaire et le locataire ?
En tant qu'investisseur ou agent immobilier, il y a beaucoup de choses auxquelles il faut prêter attention. Cependant, l'accord avec le locataire est probablement la chose en tête de liste.
Un bail est un contrat légal par lequel un locataire accepte de dépenser une certaine somme d'argent pour le loyer pendant une période donnée afin de pouvoir utiliser un bien locatif particulier. A ce titre, il faut savoir que le loyer peut prendre plusieurs formes et dépend en définitive du type de bail en vigueur.
Pour bien comprendre ce que signifie les différentes formes de loyer, à savoir loyer brut et loyer net, il faut en fait savoir ce que représente sur les coûts annexes qui sont toujours liés à un contrat de location.
Les conditions du bail peuvent avoir une incidence sur votre flux de trésorerie et avant de poser votre signature, mieux vaut connaître ce qu’est un loyer brut. Aussi, si vous êtes propriétaire, le calcul de loyer brut annuel vous permettra d’anticiper votre rentabilité immobilière.
Définition : qu'est-ce que le loyer brut ?
Le loyer brut c'est quoi ? Pour dire les choses simplement, le loyer brut est le montant total payé pour la location avant la déduction d'autres dépenses, telles que les frais de service ou d'entretien.
Très souvent, on utilise le terme de revenu locatif annuel brut pour déterminer le montant total que le bien locatif rapporte au propriétaire.
Le calcul du loyer brut aide le propriétaire à comprendre le potentiel de location réel du bien et peu importe qu'il y ait un bail brut en place ou que le logement soit occupé. Autrement dit, il s'agit du loyer perçu pour chaque logement occupé, ainsi que du revenu potentiel des logements non occupés à un instant T.
La notion de loyer brut permet ainsi aux propriétaires de comprendre où des améliorations peuvent être apportées pour par exemple maximiser le taux d’occupation locatif. A noter aussi que les agences immobilières se servent très souvent de la valeur du loyer brut pour savoir où et comment modifier les efforts de marketing pour remplir les logements vacants afin d'obtenir des rendements réels et encore une fois de meilleurs taux d'occupation.
Qu'est-ce que le loyer net pour les dépenses immobilières ?
Maintenant que nous savons ce que signifie le loyer brut, intéressons au loyer net. Alors, le loyer net est le montant que le propriétaire obtient après avoir soustrait les dépenses d'exploitation du revenu locatif brut. En règle générale, les frais d'exploitation sont les dépenses quotidiennes liées à l'exploitation du bien immobilier, telles que l'impôt sur le revenu locatif, l'entretien ou encore l'assurance.
Mais, d'autres dépenses liées au bien peuvent être partiellement ou totalement déductibles. Il s'agit notamment des dépenses d'investissement, des intérêts, de l'amortissement et des remboursements d'emprunts. Cependant, elles ne sont pas considérées comme des dépenses d'exploitation car elles ne font pas partie de l'exploitation du bien en lui-même.
En règle générale, il est facile de calculer le revenu ou loyer net, car il suffit d'obtenir le revenu locatif brut et de le soustraire des dépenses.
Toutefois, les investisseurs immobiliers doivent également savoir que le propriétaire peut avoir un bail brut ou net. Vous en apprendrez plus à ce sujet en poursuivant votre lecture.
Loyer net ou loyer brut dans le cas d'un bail brut
À première vue, on pense trop souvent que les locataires soient les seuls à devoir se préoccuper des conditions du bail. Cependant, lorsque vous louez un bien immobilier, vous devez savoir comment les différentes formes de contrat vous affectent et réfléchir à ce qui peut le mieux convenir à vos locataires.
Alors qu’est ce que le bail brut ? Les baux bruts signifient que le locataire doit payer un loyer forfaitaire pour l'usage exclusif du bien. Le propriétaire doit prendre en charge tout le reste. Autrement dit, dans ce type de contrat, le locataire va payer un loyer brut.
En général, les baux bruts sont assez flexibles. Vous pouvez adapter le bail brut aux besoins du locataire et du propriétaire. Par exemple, vous pouvez décider que le loyer mensuel fixe inclut (ou non) le ramassage des déchets ou l'aménagement paysager.
Toutefois, le bail brut peut être modifié pour inclure les principales exigences du contrat, en précisant par exemple que le locataire doit payer l'électricité des parties communes, l’entretien et que le propriétaire offre le ramassage des déchets et les services de conciergerie.
Quant aux baux nets, ils sont l'exact opposé des baux bruts. Dans ce cas, le propriétaire souhaite transférer au locataire tout ou partie des coûts qui tendent à être associés au bien immobilier. Le locataire réglera donc le loyer net associé à son logement ou commerce.
Dans le cadre d’un loyer net, le locataire paie donc les dépenses variables et les frais d'exploitation, et le propriétaire n'a rien d'autre à faire. Il perçoit l’ensemble de cet argent comme un revenu locatif.
La plupart du temps, le locataire paie un loyer brut et le propriétaire s'occupe des taxes foncières, des services publics et de l'assurance du bien.
Mais si votre objectif est de conclure un bail net, voici les trois options possibles :
- Bail net simple : Dans ce cas, le locataire paie l'impôt foncier et le montant du loyer brut ;
- Bail double net : Dans le cas d'un bail double net, le locataire couvre l'assurance, l'impôt foncier et paie le montant du loyer brut ;
- Bail Triple Net : Comme le terme l'indique, le locataire paie le loyer brut, mais il paie aussi l'assurance, l'impôt foncier net et l'entretien du bien.
Si le locataire souhaite contrôler davantage ses dépenses, ces options de bail net lui permettent de le faire, mais cela s'accompagne d'une plus grande responsabilité.
Le choix entre un bail brut et un bail net dépend, en premier lieu, des besoins locatifs de la personne. Parfois, un bail brut demandant au locataire le règlement d’un loyer brut, permettant de réduire les dépenses variables. Cependant, un bail net donne au locataire plus de contrôle sur l'entretien et de ce fait, les coûts d'exploitation peuvent être moins élevés.
Toujours est-il, le locataire reste exposé aux fluctuations des frais d'assurance et des taxes, qui doivent être absorbés par un bail net.
Proposer les deux types de baux est une bonne chose pour un propriétaire, car vous avez probablement des clients qui souhaitent louer le bien avec des besoins différents, c'est-à-dire soit en payant un loyer brut, soit en payant en un loyer net. Il est possible aussi de proposer ces deux options afin que les locataires puissent prendre une décision en connaissance de cause, en analysant leur niveau de finance.
Pour les aider dans cette décisions, le propriétaire peut leur proposer de faire un diagnostic de capacité locative, et ainsi obtenir une vision claire sur leur situation.
FAQ et questions fréquentes sur le loyer brut
Loyer brut c'est quoi ?
Le revenu locatif annuel brut ou loyer brut est simplement le montant réel du loyer que vous percevez des unités immobilières occupées.
Il s'agit souvent d'un bail brut, mais il peut y avoir des options de location qui modifient le bail brut.
Quelle est la distinction entre un bail brut et un bail net ?
La différence principale réside dans le fait qu'avec un bail brut, c'est le propriétaire qui assume le règlement des frais d'exploitation, il exigera donc de son locataire, un loyer brut.
Tandis qu'avec un bail net, cette responsabilité incombe au locataire qui devra alors payer un loyer net. En plus de cette différenciation générale, divers types de baux bruts et nets précisent les dépenses d'exploitation spécifiques dont le locataire et le propriétaire sont responsables.
À quel type de locataire s’applique généralement le loyer brut ?
Les propriétés résidentielles ont généralement recours à des baux bruts assortis de conditions de loyer brut encaissé pour les locataires, tandis que les espaces commerciaux optent souvent pour des baux nets.
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